Region
Veröffentlicht am 23. September 2009

Hannover behauptet sich an der Spitze der Regionalmärkte

Der Immobilienmarkt in Hannover bleibt stabil auf hohem Niveau. Zu diesem Ergebnis kommt der inzwischen siebte Immobilienmarktbericht der Region Hannover. Er wurde von einer Projektgruppe öffentlicher und privater Partner gemeinsam mit der renommierten Beratungsgesellschaft BulwienGesa erarbeitet. Die Einschätzung gilt für alle untersuchten Segmente des Gewerbeimmobilienmarktes in der Region Hannover: Einzelhandel, Bürowirtschaft und Logistik. Institutionelle Anleger schätzen am Standort Hannover die geringen Schwankungen bei Mieten und Renditen. Besonderen Stellenwert im Regionenwettbewerb für die „creative class“ gewinnt der Stadtentwicklungsprozess  „Hannover City 2020“: Hannover stellt durch umfangreiche Investitionen die Weichen für die Zukunft. “Hannover City 2020“ wurde aufgrund seines innovativen Charakters als Pilotprojekt in die Nationale Stadtentwicklungspolitik des Bundes (BMVBS/BBR) aufgenommen. Unterstrichen wird die Attraktivität des Standorts auch von anderer Seite: Das Städtebarometer von Ernst & Young sieht Hannover auf Platz 2 hinter München in Sachen Standortqualität.

Die Marktentwicklung im Überblick:

  • Hannover gehört zu den erfolgreichsten Einzelhandelsstädten in Deutschland: Georgstraße und Bahnhofstraße/Niki-de-Saint-Phalle-Promenade zählen sowohl im Mietpreisranking als auch bei der Passantenfrequenz erneut zu den TOP 10 der Haupteinkaufsstraßen Deutschlands. Das neu eröffnete ECE-Shoppingcenter „Ernst-August-Galerie“ am Hauptbahnhof wertet die Innenstadt zusätzlich auf. Hannover ist mit inzwischen 290.000 qm Einzelhandelsverkaufsfläche allein in der City das herausragende Einzelhandelszentrum der Region (830.000 qm in der gesamten Stadt Hannover, 1,8 Mio. qm in der gesamten Region). Die Mieten erreichen in den 1a-Lagen 120 Euro/qm im Durchschnitt und Spitzenmieten von bis zu 180 Euro/qm  in der Georgstraße und der Großen Packhofstrasse. Trotz der zusätzlich entstandenen Verkaufsflächen sind die Mietpreise stabil geblieben.
  • In Hannover haben immer mehr Menschen ihren Arbeitsplatz in einem Büro. Im Jahr 2008 stieg die Zahl der Männer und Frauen, die in einem Büro beschäftigt sind um 5% gegenüber dem Vorjahr auf nunmehr 151.000. Die Zahl der Bürobeschäftigten soll sich bis 2018 um weitere 4.000 Personen, die Bürofläche um weitere 345.000 qm erhöhen. Das Leerstandsvolumen ist im letzten Jahr auf 200.000 qm weiter gesunken. Die Leerstandsquote für die Stadt Hannover beträgt 4,8%. 2009 ist darüber hinaus ein deutlicher Anstieg der fertiggestellten Büroflächen auf über 70.000 qm zu erwarten.
  • Die Region Hannover profitiert vom Nachfragetrend nach großen Logistikimmobilien, die sich auch im Falle eines Mieterwechsels weiter verwenden lassen. Sie zählt zu den deutschen Top-Logistikregionen, von denen aus weite Teile der europäischen Märkte erreichbar sind. Trotz der weltweiten Finanzkrise erzielte Hannover 2008 einen Flächenumsatz von 217.000 qm. Die Mieten bei Logistikimmobilien bleiben stabil bei durchschnittlich 3,00 Euro/qm bis 3,20 Euro/qm.
  • Der Forschungs- und Wissenschaftsstandort Hannover wird weiter ausgebaut. Die Leibniz Universität stellt bis Herbst 2009 auf über 1.100 qm das Laboratorium für Nano- und Quantenengineering fertig. Boehringer Ingelheim plant die Errichtung eines Forschungszentrums für Tierimpfstoffe. Das Unternehmen investiert 35 Mio. Euro auf einer Fläche von 24.000 qm. Die Tierärztliche Hochschule investiert 45 Mio. Euro in den 22.000 qm großen Klinikkomplex für Tiermedizin in Kirchrode, und die Medizinische Hochschule Hannover plant ein Testzentrum für Medikamente und Impfstoffe, Investitionsumfang hier: 30 Mio. Euro.
  • Die Gesundheits- und Kulturwirtschaft sieht in Hannover einen krisensicheren Standort. 2009 beginnt der Bau des Klinikums Region Hannover am Standort Siloah. 530 Betten soll der 100 Mio. Euro teure Neubau umfassen. Im Segment Kulturwirtschaft investiert der Zoo Hannover ca. 25 Mio. Euro in die große Alaskalandschaft Yukon Bay, welche im Frühjahr 2010 fertig gestellt sein soll. Bereits eröffnet ist das neue Strandbad am Maschsee. Die Gruppe Aspria investierte 24 Mio. Euro in die Spa-Anlage. Außerdem haben die Planungen für den Wiederaufbau des Schlosses Herrenhausen als Tagungs- und Kongresszentrum, finanziert durch die VolkswagenStiftung, begonnen.

In der Stadt Hannover wurde 2008 ein Einzelhandelsumsatz von etwa 3,8 Mrd. Euro erzielt. Eine deutliche Standortaufwertung erfuhr die Innenstadt durch die „Ernst-August-Galerie“  mit 150 Fachgeschäften. Trotz der zusätzlich entstandenen Verkaufsflächen sind die Mietpreise stabil geblieben. Im Bereich der Karmarschstraße zeichnet sich sogar ein leichter Trend zur Preissteigerung ab. In den traditionellen Einkaufslagen der südlichen City entstehen mehrere neue Einzelhandelsflächen. Durch den Umbau des Kröpcke-Centers bspw. sollen im ersten Bauabschnitt 18.000 qm Einzelhandels-verkaufsfläche entstehen.  

Trotz der einsetzenden Finanzkrise konnte auf dem Büroimmobilienmarkt 2008 ein Flächenumsatz von 130.000 qm realisiert werden. Für 2009 wird eine leichte Steigerung auf 135.000 qm erwartet. Der hohe Anteil von Eigennutzern, die mit den Investoren langfristige Verträge abschließen, beschert Hannover eine erfreuliche Stabilität bei den Mieten. Die Spitzenmiete in der Innenstadt von 12,50 Euro/qm blieb stabil, die Durchschnittsmiete ist mit 9,40 Euro/qm nur geringfügig gefallen (2008: 9,5 €/qm). Das Bauvolumen fertig gestellter und bereits im Bau befindlicher Projekte auf dem Büroimmobilienmarkt steigt im vierten Jahr in Folge auf 134.000 qm in 2009. Absoluter Spitzenreiter ist der 51.000 qm umfassende Neubau der HDI-Gerling Sach Serviceholding AG in Lahe, der 2011 fertiggestellt sein soll. Bereits dieses Jahr abgeschlossen wurden die beiden großen Versicherungsbauten der VHV mit 35.000 qm und VGH mit 27.600 qm.

Insgesamt umfasst der Büromarkt Hannover, Laatzen und Langenhagen 4,5 Mio. qm Büromietfläche. Bis Ende 2008 waren Bürofertigstellungen von insgesamt 16.000 qm zu verzeichnen. Für das Jahr 2009 wird ein deutlicher Anstieg auf über 70.000 qm Bürofläche erwartet. Hervorzuheben ist auch der gute bis sehr gute Zustand von ca. drei Vierteln der hannoverschen Bestandsimmobilien. Dies zeigt eine Vollerhebung von BulwienGesa und Baasner Stadtplaner. Danach sind rund ein Drittel der Büroflächen in den 1990er Jahren oder später gebaut worden.

Zentrales und hochklassiges Wohnen zeichnet den Wohnimmobilienstandort Hannover aus. „freiraum kirchrode“ heißt das Projekt der Delta Bau AG, bei dem im Ortskern von Kirchrode auf 6.800 qm 50 hochwertige Eigentumswohnungen entstanden sind. Bis 2010 sollen weitere 43 Stadthäuser folgen. Direkt am Mittellandkanal, an der Lister Gracht, baute Hochtief für die Ärzteversorgung Niedersachsen 132 Mietwohnungen mit gehobener Ausstattung. Unter dem Stichwort „Neue Südstadt“ sind im letzten Jahr auf dem ehemaligen Agravis-Gelände sieben Stadtvillen in prägnanter Architektur und hochwertiger Ausstattung entstanden. Weitere Wohnungsbauprojekte sind in den nächsten Jahren unter anderem in Ahlem „Auf dem Gemüsefeld“, im Pelikan-Viertel und in Limmer unter dem Namen „Wasserstadt Limmer“ geplant.

Der Logistikstandort Region Hannover trotzt der Finanzkrise. Durch seine Toplage im Schnittpunkt der Nord-Süd/Ost-West-Achsen A2 und A7 sind rund ein Viertel der EU-Bevölkerung im Rahmen einer 9-Stunden-Fahrschicht von Hannover aus erreichbar. Attraktive Flächenpotentiale (ca. 380 ha verfügbar) und logistische Knoten wie der Flughafen Hannover-Langenhagen mit 24-Stunden-Betriebsmöglichkeit, einer der größten Rangierbahnhöfe in Seelze und die Umschlaganlage für LKW, Bahn und Binnenschiff in Linden-Hafen sind weitere Vorteile des Logistikstandortes. Damit gehört Hannover nach einer Studie der Fraunhofer Arbeitsgruppe für Technologien der Logistik-Dienstleistungswirtschaft  zu den wichtigsten deutschen Logistikstandorten und besitzt europäische Gatewayfunktion. Für das erste Halbjahr 2009 konnte bereits ein Flächenumsatz von 80.000 qm erzielt werden. Allein für die Eigennutzungen werden bis 2010 über 47.000 qm neu gebaut, und zwar durch Standorterweiterungen der Spedition Ebeling, der Logistikzentrale Dachser, des REWE-Lagers in Lehrte und das Reemtsma-Zigarettenlager. Dazu kommen Investments, die als Mietobjekte konzipiert sind, wie ProLogis und Garbe Logistics (World Cargo Center) im Airport Business Park.

Herausragende Bedeutung für den Immobilienstandort Hannover besitzt der 2009 angelaufene Stadtentwicklungsprozess  „Hannover City 2020“. Durch drei Innenstadtforen zur Zukunftsfähigkeit Hannovers wurden alle an der Innenstadtentwicklung beteiligten Interessengruppen frühzeitig in den Prozess eingebunden. Die Landeshauptstadt Hannover will durch umfangreiche Investitionen die Weichen für die Zukunft stellen. “Hannover City 2020“ wurde aufgrund seines innovativen Charakters als Pilotprojekt in die Nationale Stadtentwicklungspolitik des Bundes (BMVBS/BBR) aufgenommen.

Der detaillierte Bericht, der in deutscher und englischer Version erscheint, kann im Unternehmerbüro der Region Hannover unter 0800 6160 616 angefordert werden. Er steht auch – mit weiteren Detailinformationen – auf der Internetseite www.immobilienmarktbericht-hannover.de.