Die Situation auf dem Wohnungsmarkt in Hannover ist seit Jahren angespannt. Insbesondere die Nachfrage nach preisgünstigem Wohnraum übersteigt das vorhandene Angebot. In 2022 hatte der Verwaltungsausschuss die Verwaltung beauftragt, eine Wohnraumzweckentfremdungssatzung vorzulegen. Dem kommt die Verwaltung mit der jetzt veröffentlichten Beschlussvorlage nach. Der Stadtentwicklungs- und Bauausschuss berät in der kommenden Sitzung (Mittwoch, 7. Mai 2025) über die Vorlage.
Anliegen der Satzung ist es, bestehenden Wohnraum zu erhalten und Umnutzungen für andere Zwecke unter Genehmigungsvorbehalt zu stellen. Damit kann unter bestimmten Voraussetzungen eine dauerhafte Vermietung als Ferienwohnung, ein längerer Leerstand oder eine überwiegend gewerbliche Nutzung von Wohnungen untersagt werden. Ein Instrument, mit dem die Verwaltung dem Mangel an Wohnraum in der Stadt entgegenwirken möchte.
Die Verwaltung hat in den vergangenen Jahren bereits einiges unternommen, um der Wohnungsknappheit entgegenzuwirken. Aufgrund der angespannten Wohnungsmarktsituation wurde bereits 2013 das Wohnkonzept 2025 durch einen Ratsbeschluss verabschiedet. Das Konzept fußte auf der Prognose der Wohnungsnachfrage bis 2025, einer Bewertung des Flächenangebotes für Wohnungsneubau in seinen Quantitäten und Qualitäten sowie einer Beurteilung von Angebot und Nachfrage vor dem Hintergrund bekannter gesellschaftlicher und weiterer Trends. Um der hohen Nachfrage nach Wohnungen adäquat begegnen zu können, wurde 2016 die hannoversche Wohnungsbauoffensive als lokales Bündnis für Wohnen ins Leben gerufen. Das Bündnis basiert auf Absprachen der Landeshauptstadt und der Arbeitsgemeinschaft der Wohnungsunternehmen in der Region Hannover (ArGeWo) unter der Mitwirkung des Verbandes der Wohnungswirtschaft Niedersachsen und Bremen e. V. (vdw), des Bundesverbandes Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen e. V. (BFW) und der Arbeitsgemeinschaft der Wohnungsgenossenschaften in der Region Hannover. Erklärtes Ziel der Wohnungsbauoffensive war und ist die Steigerung der Wohnungsneubautätigkeit im freifinanzierten und im geförderten Segment.
„Trotz der Erfolge der Wohnungsbauoffensive 2016 und des Wohnkonzeptes 2025, die sich u.a. in der deutlichen Intensivierung des Wohnungsneubaus zeigen, wird die Nachfrage auch in Zukunft hoch bleiben, das zeigen empirische Daten. Die Zweckentfremdungssatzung ist deshalb die logische Konsequenz und ein wichtiger Baustein bei den Maßnahmen dem Wohnungsmangel zu begegnen“, fasst Oberbürgermeister Belit Onay zusammen. Daher hat der Rat der Stadt im November 2023 die Fortschreibung des Wohnkonzeptes für die Landeshauptstadt Hannover bis 2035 beschlossen.
Die Verwaltung kann nach Beschluss der Satzung zukünftig von den Betreibern von Internetportalen für die Vermittlung von Ferienwohnraum Auskünfte verlangen und für die Vermietung eine Registrierungs- sowie eine Anzeigepflicht für jede Überlassung von Wohnraum einführen. „Oft ist es so, dass sich der hinter den jeweiligen Angeboten stehende Vermieter in der Praxis nur schwer ermitteln lässt“, sagt Stadtbaurat Thomas Vielhaber. „Deshalb wurde die Auskunftspflicht eingeführt, damit wir im Einzelfall besser nachprüfen können, ob die jeweilige Nutzung zulässig ist. Auch die Möglichkeit, eine Registrierungspflicht für das Anbieten und Bewerben von Ferienwohnraum sowie eine Anzeigepflicht für jede einzelne Überlassung von Ferienwohnraum einzuführen, ist wichtig, um das Verbot konsequenter umsetzen zu können.“
In der Satzung ist auch genau geregelt, was als Wohnraum definiert wird. Es sind sämtliche Räume, die tatsächlich und rechtlich zur dauernden Wohnnutzung geeignet und dazu bestimmt sind. Dazu zählen auch Werk- und Dienstwohnungen sowie Wohnheime. Nicht hierunter fallen soll betriebsbedingter Wohnraum, nicht bezugsfertiger Wohnraum oder wenn Wohnraum baurechtlich nicht zulässig oder nicht genehmigungsfähig ist. Auch wenn ein dauerndes Bewohnen nicht zulässig oder nicht zumutbar ist oder der Wohnraum nachweislich nicht mehr vom Markt angenommen wird, ist keine Wohnraumeigenschaft gegeben.
Eine Zweckentfremdung von Wohnraum liegt insbesondere bei gewerblicher oder beruflicher Nutzung von mehr als 50 Prozent der Gesamtfläche, bei tage- oder wochenweiser weiser entgeltlicher Vermietung zur Fremdenbeherbergung oder als Monteurswohnung von mehr als zwölf Wochen im Kalenderjahr, sowie bei einem ununterbrochenen Leerstand von mehr als sechs Monaten vor.
Wenn der Bauausschuss der Vorlage zugestimmt hat, müssen noch der Verwaltungsausschuss und der Rat zustimmen. Die Satzung könnte dann im Laufe des dritten Quartals in Kraft treten und vorerst für fünf Jahre gelten.
